La trêve hivernale correspond à une période durant laquelle le bailleur ne peut en principe pas expulser son locataire, même en cas d’impayés de loyer. Quels recours ?
Continue readingTrêve hivernale 2022 : date et exceptions
Le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores seront interdits à la location
Le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores seront interdits à la location
Les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse « 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an » ne pourront plus être loués, selon un décret du 11 janvier dernier.
La règle doit inciter les propriétaires bailleurs à mener des travaux de rénovation énergétique. L’année prochaine, les logements les plus énergivores ne pourront plus être mis en location.L’article 17 de la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat fixe l’obligation pour les propriétaires de mettre en location au 1er janvier 2023 les seuls logements dont la performance énergétique ne dépasse pas « un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ». Un décret pris le 11 janvier dernier pour l’application de cet article précise qu’en métropole, les logements loués doivent avoir une consommation estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), ne dépassant pas « 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an » : les biens dont la consommation d’énergie est supérieure ne peuvent être mis en location.
Comment savoir si mon logement sera interdit à la location ?
Comme le rappelle le site du magazine Le particulier, qui a repéré le décret, pour connaître la consommation finale annuelle d’énergie de votre logement, consultez le DPE. Le niveau mentionné doit être divisé par la surface habitable.
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres », définit l’article R*111-2 du Code de la construction et l’habitation.
Une règle applicable « aux baux conclus ou renouvelés »
« La mesure s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés (y compris par tacite reconduction) à compter du 1er janvier 2023 », expliquait le ministère de la Transition écologique dans un dossier de presse paru en février dernier, nommé « Le nouveau diagnostic de performance énergétique ».
« Environ 90 000 logements en location sont concernés », d’après le ministère. Ce dernier évaluait l’« économie de facture » possible « pour les locataires dont le logement devra être rénové […] à 100 M€, soit en moyenne plus de 100 € par an et par logement ».
D’autres interdictions à partir de 2025
Mais, comme le soulignait le ministère, le « décret constitue une première étape vers une interdiction de la location des passoires énergétiques, dans le cadre du dispositif de la décence ».
Un autre texte prévoit l’entrée en vigueur d’interdictions concernant des logements énergivores plus aisés à déterminer. Il s’agit de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets. Ce texte réforme le DPE, dont les sept catégories, toujours désignées en sept lettres, de A à G, tiennent nécessairement compte du « niveau de performance énergétique » et de la « performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre » (article 148). Son article 160 impose aux bailleurs de ne mettre en location, à compter du 1er janvier 2025, que des biens respectant « un niveau de performance minimal ». Il proscrit la mise en location à partir de :
- 2025 des logements classés G (extrêmement peu performants) ;
- 2028 des logements classés F (très peu performants) ;
- 2034 des logements classés E (peu performants).
Ces villes où la taxe foncière pèse le plus dans votre investissement locatif
Avant de vous lancer dans un achat immobilier, pensez à calculer l’impact de la taxe foncière. Sans quoi vous pouvez avoir de mauvaises surprises.
La taxe foncière continue de flamber et pèse lourd dans le portefeuille des propriétaires. L’impôt local payé par plus de 32 millions de contribuables représente en effet un surcoût loin d’être négligeable. De quoi alourdir le coût du crédit immobilier – la taxe foncière peut représenter jusqu’à 2 mois de crédit immobilier pour les emprunteurs – mais aussi plomber la rentabilité des propriétaires désireux de mettre en location leur logement.
Ainsi, à Montpellier, il faut l’équivalent d’environ un mois et demi de loyer (40 jours de location) pour couvrir le montant de la taxe foncière, selon Meilleurs Agents qui a passé au crible les 11 plus grandes villes de France dont Paris. Même punition à Toulouse, Nantes et Bordeaux où les investisseurs ne rentreront dans leurs frais qu’après avoir encaissé l’équivalent d’un «gros» mois (entre 38 et 35 jours). C’est d’ailleurs à Nantes que la taxe foncière a le plus flambé ces 5 et 10 dernières années (respectivement +20,28% et +37,51%). Et sur un an, Montpellier est une des villes où l’impôt a le plus grimpé (+2,6%). À Lille et Strasbourg, la pénalité est à peine moins sévère: 31 et 28 jours. La moyenne nationale s’élève à 2,3 mois de loyers, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers.
À Paris et Lyon, faible taxe foncière mais prix élevés
Courtiers et agents immobiliers conseillent ainsi de bien penser à prendre en compte l’impact de la taxe foncière au moment de réaliser un investissement locatif. Sans quoi vous pourriez avoir de mauvaises surprises, avec le poids croissant de cet impôt local qui n’a pas fini de grimper aux dires de l’UNPI.
À l’inverse, les propriétaires parisiens et lyonnais sont plus «chanceux» dans ce domaine. Le montant de la taxe foncière n’équivaut «qu’» à 14 jours de location d’un logement à Paris et à 21 jours à Lyon. C’est dans ces villes que la rentabilité locative est la moins pénalisée. Les élus locaux n’ont pas eu la main trop lourde avec les contribuables puisque la taxe foncière n’a augmenté que de, respectivement, 0,22% et 0,4% entre 2020 et 2021. À Lyon, l’impôt local a même baissé de 0,82% si on intègre la taxe sur les ordures ménagères.
Pas de quoi réjouir pour autant les investisseurs car si leur rentabilité n’est pas rognée par la taxe foncière, elle l’est par les prix de l’immobilier. À Lyon, ils ne cessent de flamber (+47% ces 5 dernières années!) et à Paris, même s’ils stagnent voire baissent depuis le début de la crise sanitaire, l’immobilier reste très cher. De quoi inciter les propriétaires à regarder du côté des villes moyennes. Mais là encore, le «jackpot» n’est pas assuré. Outre la taxe foncière et les prix immobiliers bien sûr, vous devrez aussi scruter de près la demande. Pour éviter d’avoir à posséder un logement dépourvu de locataires.
Le rôle de Directgestion
Directgestion propose à l’ensemble de ses propriétaires de procéder au règlement de cet impôt depuis leurs comptes propriétaires. Directgestion procède également à la récupération de la taxe d’ordures ménagères auprès de votre locataire.
6 astuces afin de maximiser votre rentabilité locative !
6 astuces pour maximiser sa rentabilité locative !
Les rendements locatifs font le bonheur de nombreuses personnes dans l’hexagone. Généralement, c’est lors de l’acquisition du bien que l’on met tout en œuvre pour optimiser sa rentabilité locative. Cependant, il existe bien de moyens qui permettent d’optimiser cette rentabilité. Voici 6 astuces que vous pouvez mettre en œuvre pour accroître le retour sur votre investissement.
Se baser principalement sur les chiffres pour analyser son projet
C’est une règle de base, avant de se lancer dans tout projet immobilier, il faut faire des analyses précises. Il ne faut donc pas se fier aux préjugés, mais il faut plutôt faire confiance aux chiffres et rester attentif aux tendances de l’immobilier. En vous basant davantage sur ces paramètres que sur les retours d’expérience, vous augmentez vos chances d’avoir un meilleur rendement locatif. En pratique, ce qui a permis à d’autres personnes de réussir dans ce domaine ne vous permettra pas forcément de réussir. Il en est ainsi parce qu’il existe une multitude de paramètres qui peuvent influencer la rentabilité de l’investissement locat
Faire une bonne négociation du prix à l’achat du bien
C’est à l’achat que l’on reconnaît un investissement à haut rendement. C’est pour cela qu’il faut rester à l’affût des bonnes affaires lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif. Vous réaliserez les meilleures affaires immobilières avec :
Un propriétaire qui est pressé de vendre son bien ;
Un propriétaire en difficulté ;
Un investissement locatif déjà amorti.
Néanmoins, il faut rester très vigilant afin de ne pas se faire berner lors de l’achat. Ce n’est pas parce que l’on recherche un bien moins cher qu’il faut réaliser les transactions à la va-vite et sans vérifier l’état du bien.
Choisir le bien immobilier en fonction des points d’intérêt à proximité
Pendant l’achat d’un bien immobilier que l’on souhaite mettre en location, il faut tenir compte de la position géographique de ce dernier. Ce sont les propriétés situées non loin des points d’intérêts qui sont les plus rentables. Néanmoins, il faut bien faire ses analyses avant de s’y lancer parce que le prix du foncier joue également sa partition. Concrètement, la rentabilité pourrait être moindre en centre-ville à cause du prix élevé du foncier. N’hésitez donc pas à viser les biens situés en banlieue en confrontant les prix du foncier et les points d’intérêt à proximité.
Rénover le bien après achat
Acheter un ancien bien et le rénover avant de le mettre en location est une bonne manière d’optimiser sa rentabilité. Les travaux de rénovation apportent en effet une plus-value considérable au bien. Après les travaux, vous pouvez aisément augmenter le montant du loyer dans le respect du plafond autorisé. En quelques mois, vous aurez récupéré dans ces loyers le montant des travaux effectués.
Créer plusieurs appartements dans son bien immobilier
L’une des techniques pour accroître ses rendements locatifs est de subdiviser son bien immobilier en plusieurs lots. Selon la configuration de certains immeubles, vous pouvez faire un fractionnement en plusieurs appartements grâce à des travaux sur mesure. Vous pourrez ainsi recueillir plusieurs loyers en lieu et place d’un seul. Cependant, il ne faut pas perdre de vue l’imposition des loyers ainsi que les différentes charges liées à la location du bien. Il est donc conseillé de calculer sa rentabilité locative en se basant sur le rendement net après imposition.
Opter pour des prêts immobiliers pour effectuer un investissement locatif
C’est une évidence qu’un investissement locatif sur fonds propre est une opération très sereine et assez bénéfique. Cependant, ne nous leurrons pas, tout le monde n’a pas les moyens de procéder ainsi d’autant plus que les montants des biens immobiliers sont généralement colossaux. Même si vous avez les moyens nécessaires pour faire un tel investissement, il faut réfléchir à deux fois. En effet, il se pourrait que mettre votre argent sur un compte épargne soit plus rentable. Il est donc conseillé de financer son investissement locatif grâce à un emprunt immobilier. Vous utiliserez alors vos loyers pour rembourser le prêt.
Tout savoir sur le mandat de gestion
La gestion locative dans sa définition la plus complète s’établit lorsqu’un propriétaire bailleur décide de faire gérer son ou ses biens par un gestionnaire locatif.
Et pourquoi ?
Car s’occuper des démarches administratives n’est pas toujours facile ! Les tâches d’une gestion proprement dite sont multiples, à savoir : la gestion administrative la gestion financière et juridique, la gestion technique ainsi que la recherche de locataires. Elles regroupent avant tout, une relation entre le locataire et le gestionnaire locatif qui a toutes les qualités requises pour gérer le bien de son client, qu’est le propriétaire.
Mais aussi …
D’appliquer un état des lieux, de fournir les informations nécessaires et d’établir des relances pour les loyers impayés, la réalisation de travaux ou pas, de déclarer les sinistres, en cas de litiges etc.
Mais pour effectuer toutes ces démarches, le mandat de gestion rentre en jeu et il est indispensable.
Qu’est-ce que le mandat de gestion ?
Il s’agit d’un contrat signé entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire locatif, dans lequel est stipulé que le mandant (propriétaire) confie son bien au mandataire (gestionnaire). Le mandat doit être rédigé par écrit pour chacun des deux partis et mentionne la durée limitée dans le temps (30 ans maximum) , les conditions de gestions : obligation juridique et fiscale des deux partis, l’indication du parti qui aura la charge à savoir, le mandataire.
Et quels sont les avantages du mandat de gestion ?
Du côté du propriétaire règne la tranquillité d’esprit, à savoir que son bien est confié entre de bonnes mains d’experts, et que le propriétaire ne s’occupe de rien. Du côté du locataire, en cas de problèmes peut toujours se tourner vers un cabinet de gestion pour régler moindre problème entre lui et son propriétaire.