Comment investir dans l'immobilier à moindre coût ?

smaller text tool iconmedium text tool iconlarger text tool icon

 

Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget. En réalité, vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux actuels particulièrement attrayants. « Aujourd’hui, un investisseur peut trouver sans difficulté un crédit à 1% sur 15 ans », précise Ludovic Huzieux, fondateur d'Artémis Courtage. Par ailleurs, cela vous permettra de déduire les intérêts d’emprunt des revenus encaissés, ce qui réduira votre pression fiscale et dopera la rentabilité de votre bien. Voici quatre façons d'investir dans l'immobilier à moindre coût.


Investir dans une petite surface
Pour une chambre de service que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en moyenne, 70 000 euros. Avant d'investir dans un tel bien, vous devez vérifier que vous avez le droit de la louer. La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume habitable de 20 m3. Il faut aussi respecter un règlement sanitaire départemental. En outre, le loyer ne doit pas être trop élevé au regard de la surface proposée.


Louer une chambre meublée (un nombre minimal d'équipements est désormais obligatoire) permet d'améliorer son rendement. Celui-ci atteint en moyenne, de 3,5 à 4% par an, contre 1 à 1,5% si la chambre est louée vide. La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permet de profiter d'une fiscalité plus avantageuse (abattement de 50% sur les revenus dans le cadre du régime micro-BIC) que celle de la location nue.


Si vous investissez en province ou si vous souhaitez obtenir davantage de rendement, privilégiez l'achat d'un deux pièces en centre-ville, proche des petits commerces et des transports en commun. Son coût est certes plus élevé mais celui-ci peut se louer à des jeunes couples qui y restent plus longtemps, ce qui réduit la vacance locative et les coûts de remise en état entre deux locataires.


Acheter un parking
Accessible dès 20 000 euros, le prix d'un parking peut atteindre 70 000 euros, voire 80 000 euros dans les quartiers huppés de la capitale. Sa rentabilité est très attractive car elle varie entre 5 et 8% en fonction de l'emplacement. Autre avantage : la gestion est très souple puisque les baux ne sont pas réglementés comme pour les habitations, il s’agit d’un contrat de gré à gré avec le locataire. Vous pouvez signer un bail de trois mois reconductible et proposer une période de préavis d'un mois pour le propriétaire et le locataire.


Pour optimiser la rentabilité de cet investissement, vous avez intérêt à privilégier les parkings sécurisés et les secteurs où les immeubles anciens sont nombreux puisque leurs occupants recherchent des places à louer à proximité. Enfin, la place doit être aisément accessible, ce qui n'est pas toujours le cas des immeubles des années 1960 ou 1970. Dans le cas contraire, il faudra accepter une décote sur le loyer.


Opter pour une résidence meublée
Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion de votre bien, tournez-vous vers un logement dans une résidence meublée pour étudiants, hommes d’affaires ou personne âgées. Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux (réduction d’impôt et récupération de la TVA sous conditions). Vous pouvez en déléguer la gestion à un exploitant en lui signant un bail commercial.

Ce dernier gèrera l’immeuble pour votre compte et celui des autres copropriétaires et vous reversera votre quote-part de loyers nette de charges. Choisissez un immeuble de qualité bien placé mais aussi un gestionnaire reconnu. Cet investissement devrait rapporter en moyenne entre 4 et 4,5% brut. Vous pourrez obtenir plus en vous tournant au marché secondaire (propriétaires qui revendent un investissement en cours de bail). Dans ce cas, il est possible de d'atteindre 5% de rendement.


Investir dans des parts de SCPI
Il s'agit d'acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel (murs de boutiques, bureaux, hôtels,…). Ces dernières assurent la gestion locative du parc et vous reversent une quote-part des loyers encaissés.

Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI permettent ainsi de percevoir des revenus réguliers sans contrainte de gestion. Leur rendement est très attractif et constant : les SCPI de « rendement » investies dans les locaux commerciaux et tertiaires ont rapporté, en moyenne en 2015, 4,85 % nets de frais et leur performance devrait atteindre entre 4,5 et 5% en 2016. Surtout, quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire à des SCPI, ce qui rend ce placement très accessible. Il faut cependant être sélectif dans le choix de ces placements en essayant de privilégier les sociétés ayant le patrimoine le plus diversifié possible et en choisissant celles qui investissent dans des quartiers d’affaires.

Le flash