Immobilier : des prix orientés à la hausse pour le neuf

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Selon la dernière analyse semestrielle de La Française, la hausse des ventes de logements neufs s’est encore intensifiée en fin d’année. Le nombre d’unités vendues a progressé de 18 % en 2015, pour dépasser les 100 000 unités, une première depuis 2011.


Entre 2012 et 2014, les transactions sont en effet restées inférieures à 88 000. Elles ont été majoritairement portées par les investisseurs désireux de profiter du dispositif Pinel. Ils ont représenté 56 % des ventes enregistrées en 2015, en forte hausse de 44 %. Le délai d’écoulement s’est ainsi stabilisé. Les mises en chantier ont poursuivi leur progression en 2016 (+1,7 % entre février et avril par rapport à la même période de 2015). De même, la hausse des octrois de permis de construire s’est renforcée en 2015 (+4,5 % en rythme annuel) et a même bondi de 10 % entre février et avril. Les mises en vente augmentent néanmoins plus lentement que les ventes elles-mêmes, générant des tensions sur les prix. Ainsi, la hausse des prix de vente s’est accélérée en fin d’année. Elle s’établit à 1,1 % entre le 4e trimestre 2014 et le 4e trimestre 2015, contre 0,8 % en moyenne sur l’ensemble de l’année. Elle a été plus particulièrement marquée en Ile-de-France, à 2,1 %.


Le recul des loyers a atteint 1,1 % en 2015. Leur redémarrage, traditionnellement observé pendant l’été, ne s’est pas produit l’année dernière, une première depuis 1998. Ce repli reflète un environnement macro-économique qui ne s’améliore que très lentement. Il atteste de l’augmentation de la solvabilité des ménages, qui deviennent plus facilement propriétaires, ce qui réduit, de fait, la demande locative. La vacance poursuit ainsi sa progression : elle concerne désormais l’ensemble des régions. Cette baisse des loyers s’est poursuivie depuis le début de l’année, mais de manière moins marquée. Elle s’établissait à 0,8 % sur les deux premiers mois de 2016. Elle a entrainé une hausse continue de la mobilité résidentielle au cours des deux dernières années, mais celle-ci a nettement diminué depuis janvier, renouant avec son niveau de 2013.


803 000 logements anciens ont été vendus en 2015, en hausse sensible de 16 %, portée par une accélération marquée depuis juin dernier. Les transactions n’avaient pas connu de progression aussi franche depuis 2010. Elles sont soutenues principalement par les taux d’emprunt bas et des prix toujours légèrement orientés à la baisse. En effet, après avoir bien résisté à la crise financière, les prix ont entamé leur recul fin 2011. Celui-ci demeure modeste, proche de 7 %, comparé à la hausse cumulée de 150 % enregistrée entre 1998 et 2011. Si les prix se sont stabilisés en moyenne sur l’ensemble du territoire au 4e trimestre, ils accusent toujours un repli de 0,8 % en Ile-de-France.


Le raffermissement de l’activité économique devrait confirmer la reprise de l’activité en 2016, tant dans le neuf que dans l’ancien. La demande de logements neufs sera à nouveau particulièrement soutenue par les mesures gouvernementales renforcées au 1er janvier 2016, qui prévoient une accession à la propriété favorisée pour les logements neufs (prêt à taux zéro) dans le cadre de la loi Pinel. En outre, les taux d’emprunt devraient se maintenir à un niveau durablement bas, encourageant encore l’émission de nouveaux crédits. La demande devrait ainsi rester dynamique et permettre une absorption rapide de l’offre, malgré des mises en chantier de logements neufs plus soutenues. Le recul du délai d’écoulement devrait donc se poursuivre courant 2016 et même s’intensifier en fin d’année. Pour autant, ce redémarrage des mises en chantier depuis début 2015 permettra, à moyen terme, à la demande de se positionner sur les nouveaux programmes.


Les prix devraient repartir à la hausse pour les logements neufs et progressivement se stabiliser pour les logements anciens. Les loyers de marché devraient, quant à eux, se stabiliser dans la deuxième partie de l’année 2016.

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