Jean-Michel Pierret, Senior Advisor, Institut de l’épargne immobilière & foncière (IEIF)

 

 

 

Comment le durcissement progressif de la fiscalité se traduit-il au niveau des SCPI et des OPCI ?
Sans rentrer dans le détail de toutes ces mesures, retenons en quelques-unes :

 

 

 

concernant les SCPI :
- pour l’ensemble des SCPI, l’instauration de la tranche supérieure du barème de l’impôt à 45% a pour effet que des revenus fonciers à la marge sont effectivement taxés à 60,50% compte tenu des prélèvements sociaux de 15,50%,
- pour les SCPI fiscales, le plafonnement des niches fiscales fortement réduit à partir des opérations initiées en 2013 diminue sensiblement l’intérêt d’y recourir s’il est conjugué avec d’autres niches conduisant à dépasser le plafond. En ce domaine, la seule bonne nouvelle concerne les SCPI Malraux qui sortent du plafonnement pour les opérations initiées à partir de 2013. A titre accessoire, signalons que si le nouveau dispositif Duflot est beaucoup plus « social » que le Scellier, et donc assorti de contraintes fortes supplémentaires au niveau des ressources des locataires et des conditions de loyer en contrepartie de l’avantage. Ce dernier est éventuellement moins avantageux : si la réduction d’impôt annuelle excède le montant de l’impôt, aucune possibilité de report de l’excédent sur les années suivantes n’est autorisée (contrairement au Scellier).
- les revenus fonciers ainsi que les plus-values immobilières réalisés par les non-résidents, notamment à travers les SCPI, ont vu leurs conditions d’imposition aggravées de manière significative : si les modalités spécifiques d’imposition à l’impôt sur le revenu ne sont pas modifiées, les prélèvements sociaux leur sont désormais applicables.

concernant les OPCI :
- l’exemple des dividendes versés par les SPPICAV montre qu’entre 2010 et 2012 la pression fiscale s’est fortement accrue par l’effet conjugué de deux mesures :
- la première, spécifique aux SPPICAV, étant la suppression de l’abattement de 40% de la base imposable pour la partie du dividende provenant des bénéfices exonérés d’impôt sur les sociétés,
- la seconde étant l’accroissement général du taux global des prélèvements sociaux.

Vous publiez ce mois-ci deux études pour l’IEIF sur la fiscalité des porteurs de parts de SCPI et des OPCI. Pouvez-vous brièvement nous les présenter et préciser à quel public elles s’adressent ?
L’étude Fiscalité des porteurs de parts de SCPI, mise à jour annuellement depuis 1989, a pour but d’exposer de la manière la plus pédagogique possible la fiscalité applicable lors de l’acquisition des parts, leur détention, et leur transmission, en réservant une place particulière aux dispositifs dérogatoires (SCPI fiscales) sans omettre les cas particuliers tels que le statut des non-résidents ou les caractéristiques de l’achat à crédit.
Pour l’essentiel consacré aux personnes physiques, les personnes morales font l’objet également de quelques développements. Au-delà du simple exposé de la règlementation, de nombreux exemples chiffrés sont donnés et les modalités pratiques d’imposition sont également mentionnées avec des modèles de déclarations.
Le public auquel s’adresse cette étude est celui de tous les professionnels qui de près ou de loin sont confrontés à des questions de leurs clients sur le sujet, tels les gestionnaires de patrimoine, les conseillers de clientèle de banques ou d’assurance, les avocats spécialisés, mais également aussi les étudiants, et les épargnants soucieux de leur patrimoine.

L’étude OPCI reprend selon les mêmes principes les caractéristiques fiscales des OPCI en distinguant celle des SPPICAV qui est alignée sur celle des dividendes, et celle des FPI qui se rapproche de celle des SCPI.
Au-delà du statut juridique et des contraintes caractéristiques qui leur sont propres et afin de bien faire ressortir la différence entre les SCPI et les OPCI au point de vue fiscal, l’étude SCPI contient un tableau synthétique de comparaison entre les deux :
- les revenus des SCPI sont imposables entre les mains des associés dès leur réalisation (par « transparence ») et indépendamment de la distribution du résultat effectuée juridiquement après clôture de l’exercice social,
- il n’en est pas de même pour les OPCI : en effet, le « fait générateur de l’impôt » se situe au moment de la distribution effective des revenus par l’OPCI après clôture de l’exercice social et à concurrence du montant de cette distribution.

Interview publiée dans la Newsletter IEIF n°27