Construire plus d’immobilier par commune : tout dépend de la taille de la carotte, ou de celle du bâton…

 

 

Dans un contexte de crise endémique du logement, l’impératif d’une relance de la construction s’impose. La loi du Grand Paris comme le schéma directeur de la région Île-de-France fixent en ce sens des objectifs ambitieux. Se pose maintenant la question du cadre de leur réalisation.

 

 

Remplir les objectifs de construction : inciter ou contraindre ?
L’acceptation par les communes d’un effort significatif de construction se heurte en pratique à deux écueils : la résistance des habitants à la transformation de leur cadre de vie et le coût de nouveaux équipements nécessaires à l’accueil d’un surcroît de population, ces deux arguments étant généralement liés.

C’est pourquoi l’octroi d’une aide aux «maires bâtisseurs » figure parmi les outils évoqués de façon récurrente depuis de nombreuses années (1). Cette piste fait actuellement l’objet d’intenses réflexions afin d’en définir les modalités et d’identifier la ressource permettant d’en assurer le financement. Sur ce dernier point, la mutualisation d’une partie des recettes perçues par les communes au titre des droits de mutation (DMTO) est la solution la plus régulièrement évoquée.

Le versement d’une aide aux « maires bâtisseurs » peut sans doute jouer un rôle utile envers les communes hésitant à construire du fait de la fragilité de leur situation financière. On peut cependant douter que le soutien de quelques volontaires suffise pour satisfaire les objectifs ambitieux énoncés dans la loi du Grand Paris. D’autre part, les risques de retournement du marché immobilier (forte baisse du volume des transactions, incertitude sur le niveau des prix…) peuvent susciter quelques craintes sur la pérennité d’une ressource fondée sur les droits de mutation pour financer un dispositif appelé à s’inscrire dans la durée.

Or, la naissance d’un sentiment de solidarité entre collectivités pour contribuer à résoudre la crise du logement apparaît déterminante pour rénover cette gouvernance du logement et incite à explorer d’autres voies.
En fait, l’émergence d’un intérêt supracommunal dans le domaine du logement peut difficilement s’imaginer sans quelques ajustements dans l’exercice des libertés octroyées aux communes depuis la décentralisation. Il y a vingt ans, un premier pas a été accompli lorsque le législateur a cherché à assurer une répartition plus harmonieuse du logement social dans les villes, en votant la LOV (2) puis la loi SRU (3).

Depuis 2000, les communes urbaines sont tenues de contribuer à la production de logements sociaux, faute de quoi, elles sont mises à l’amende (4). Il ne leur a pas seulement été demandé d’inscrire cet objectif dans les documents d’urbanisme, mais de le mettre concrètement en œuvre dans des conditions qui viennent d’être revues par la loi du 18 janvier 2013 (5).

La question posée aujourd’hui est de même nature : comment garantir un effort de l’ensemble des communes franciliennes en vue d’atteindre l’objectif de construction fixé par la loi du Grand Paris et par le Sdrif ? Si la relance de la construction est bien « une ardente obligation » reconnue par tous, comment faire jouer la solidarité entre collectivités pour agir sans délais ?
Tout d’abord en n’exonérant aucune commune de cet effort.

En associant le versement d’une aide aux communes les plus actives et le paiement d’une contribution par toutes celles qui ne s’engagent pas dans cette voie, chaque commune de la métropole francilienne serait impliquée à un titre ou un autre.
La solidarité métropolitaine s’exprimerait de façon concrète par la gestion d’un fonds recueillant et redistribuant ces contributions.

Ainsi, des objectifs de construction pourraient être fixés à chaque territoire, un peu dans l’esprit de la TOL, contribution ou versement d’une aide ne se déclenchant qu’en-deçà ou au-delà d’un seuil donné. Cela suppose qu’une fois les objectifs répartis sur l’ensemble de la région, l’objectif propre à chaque territoire soit négocié et repris dans un cadre contractuel. Ceci afin de s’assurer d’une bonne prise en compte des contextes locaux : servitudes particulières réduisant les capacités de construction ou, à l’inverse, perspectives de développement et d’accessibilité renforçant l’attractivité d’un territoire.

La collectivité ainsi responsabilisée serait placée, dans un premier temps, devant une obligation de moyens. Il pourrait lui être demandé, en premier lieu, de prendre en compte ces objectifs dans son PLU et dans son éventuel contrat de développement territorial (CDT) ; de proposer un plan d’actions pour accompagner cette relance de la construction, de conclure des partenariats avec les acteurs de niveau régional et métropolitain susceptibles de les aider (aménageurs, établissements fonciers, bailleurs sociaux…).

Puis, au terme de cette première phase, lui serait assignée une obligation de résultats. Si elle s’avérait dans l’incapacité d’atteindre l’objectif minimum, la charge de la preuve lui incomberait et elle pourrait être amenée à verser une contribution (comme c’est le cas dans le cadre de la loi SRU) alimentant le fonds d’aide aux «maires bâtisseurs ».

(1) Mesure mise en œuvre dans les années 1980 avec l’instauration d’un fonds d’action logement.


(2) Loi d’orientation pour la Ville du 13 juillet 1991.


(3) Loi Solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000.


(4) Le prélèvement théorique correspond à 20 % du potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de logements sociaux manquants, sans excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif de la pénultième année. En sont déduites les sommes engagées par la commune pour répondre aux objectifs de la loi. Cette pénalité peut être majorée en cas de carence constatée par le comité régional de l’habitat.


(5) Le taux minimum de logements sociaux est porté de 20% à 25% du parc de logement de la commune et les pénalités encourues en cas d’infraction sont multipliées par cinq.

Source : Note rapide Habitat, n° 615 IDF « Les communes et la relance de la construction : inciter ou contraindre ?